Investissement locatif : avantage à l’ancien !

 

Ne vous laissez pas hypnotiser par les économies d’impôt !

 
 
« Cet appartement a une valeur de marché de 150.000 €. Je vous propose donc de le payer tout de suite 200.000 €, et il vous sera remboursé 36.000 € sur 9 ans (18% de votre investissement) »

Cette proposition peut sembler ahurissante et jamais aucun vendeur ne vous la formulera ainsi. Mais c’est pourtant l’option que choisissent les investisseurs dans l’immobilier neuf, fascinés par la réduction d’impôt si chère aux français (tant affectivement à titre individuel que financièrement pour la collectivité…).

Cette vision provocatrice permet cependant de poser clairement l’alternative entre investissement dans le neuf / investissement dans l’ancien, dans une période où les prix du neuf et de l’ancien sont réellement déconnectés. Une étude de juin 2016 basé sur les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et le baromètre de Meilleurs-Agents indiquaient pour un appartement de même catégorie Montpellier un écart entre ancien et neuf allant jusqu’à 55% !

Ticket d’entrée : le grand écart

À Montpellier, le ticket d’entrée pour investir dans le neuf n’est pas inférieur à 110.000 €, pour un studio, 160.000 € à 200.000 € pour un type 2.

Dans l’ancien un studio bien situé se négocie entre 75.000 € et 85.000 €. Pour 170.000 € vous pouvez acquérir un type 3 à Montpellier ou même une maison de village à Mauguio ou sur les communes proches de Montpellier. L’achat dans l’ancien est donc bien plus accessible pour démarrer en investissement immobilier.

Des solutions multiples adaptées à des projets divers

Alors pourquoi investir dans l’ancien ? La question semble presque saugrenue après cette introduction un peu orientée…

Tout d’abord, il convient de préciser qu’est ancien, tout ce qui n’est pas neuf. Cette lapalissade apparente permet cependant de bien différencier le terme ancien de ceux de vétuste, dégradés ou nécessitant des travaux de rénovation.

Il existe de l’ancien récent, de l’ancien en bon état, de l’ancien à rénover, et tous ces biens présentent des avantages spécifiques à mettre en concordance avec votre projet d’investissement. Cherchez-vous un complément de revenu immédiat ou à conforter, à terme, une future retraite aléatoire, placer un capital ou à bénéficier de l’effet de levier du crédit ? Les meilleures options ne sont pas universelles et le conseil d’un professionnel est bien utile pour valider celle qui vous convient le mieux. 

Le bien récent supposé en bon état ne nécessitera pas de gros travaux dans la copropriété avant un temps certain. Un prévisionnel sans surprise.

Le bien ancien en bon état peut être d’une rentabilité immédiate, voire même acheté avec un locataire déjà en place, dont la fiabilité est connue.

Le bien ancien avec travaux permet de défiscaliser le montant de ces travaux des revenus locatifs et même de se créer du déficit foncier reportable sur votre revenu global et donc de réduire vos impôts et de vous constituer un patrimoine à moindre coût.

 La disponibilité et la transparence des coûts

Tous ces biens ont cependant un énorme avantage commun par rapport au neuf : Ils existent !

Ils existent dans leur environnement connu, avec des charges de copropriétés connues, avec taxes foncières connues, avec des loyers effectifs. Vous ne vous engagez pas dans un processus d’investissement, dont la livraison s’effectuera dans deux ans sur un marché et un environnement incertain au moment de l’achat. De plus, à ce jour, le renforcement de l’information due aux acquéreurs d’un bien ancien en copropriété permet d’avoir une vision claire de ce que l’on achète.

Trop souvent nous accueillons en tant que gestionnaire des propriétaires venant de prendre livraison d’un bien neuf et qui n’ont pas conscience de la réalité économique du marché locatif. Le montant des charges de copropriété est inconnu, le montant de loyer annoncé par la simulation financière est supérieur au prix du marché, la douche froide est immédiate !

Annoncer un loyer de 12.50 €/m² (loyer autorisé par la Loi Pinel en zone A) sur une superficie pondérée de 54 m² pour un appartement type 2 laisse espérer à l’investisseur un loyer net de 675€. Mais si le montant des charges locatives est de 120 €, cela suppose de louer le bien à 795 €/mois, ce qui est largement au-dessus du prix possible sur notre marché.

Quand 65% des biens neufs vendus sont des type 2, l’importance de l’offre limite considérablement la progression des loyers, et si le loyer moyen de ce type de bien est de 650 € charges incluses, le loyer net acceptable par le marché sera seulement de 530 € (650 € -120 € de charges).

Le discours consistant à indiquer des charges de copropriété plus faibles sur l’immobilier neuf que sur l’immobilier ancien est aujourd’hui grandement mensonger. L’immobilier neuf est économe en énergie (BBC…), pas en coût d’entretien des équipements mis en place. La multiplication des normes et des équipements induit des coûts de maintenance importants qui se retrouvent dans les charges de copropriété. Ce montant est une réelle inconnue dans le cadre d’un investissement dans le neuf et il varie considérablement selon les équipements, dont sont dotés les résidences (nombre d’ascenseurs, piscine, espace vert, mais aussi nombre de pompe de relevage dans les sous-sols, importance des parties communes à nettoyer et à entretenir, etc).

Le bien ancien permet de recueillir dès le départ une information réelle, tant sur les coûts d’entretien que sur les possibilités locatives et d’envisager son projet sur des bases bien plus solides que certaines simulations financières déconnectées des réalités du marché.

On peut acheter du neuf, mais on revend toujours de l’ancien !

L’investissement immobilier doit toujours s’envisager sur du moyen ou long terme du fait de la fiscalité qui grève les mutations.

 Ainsi, même si l’achat dans le neuf s’effectue à frais dits réduits de l’ordre de 3%, la revente du bien sera soumise aux frais de mutation classiques (environ 8% pour un montant de 200.000 €).

 Si l’on considère que l’investisseur dans le neuf accepte d’acquérir au prix de 200.000 € parce qu’il va bénéficier de 18% de réduction d’impôt (36.000 €), ce bien n’a en fait de valeur de marché hors défiscalisation que 164.000 € (200.000 € - 36.000 €). Si ce bien est remis sur le marché même immédiatement, un acquéreur ne bénéficiant alors pas de mesure fiscale consacrera donc au maximum 164.000 € à cette acquisition.

 Ce montant étant celui de son investissement maximum, il convient d’y retrancher les frais de mutation à sa charge pour déterminer le prix de vente de ce bien, soit environ 150.880 €. Décote immédiate : 50.000 €, soit 25% du prix de départ…

 Il faut donc être conscient qu’un appartement neuf bascule dans le marché de l'ancien le jour de son acquisition. La valeur du bien est celui du marché de l’ancien. L’importance de la différence de prix entre les deux marchés implique une décote immédiate importante que seule la durée de détention peut compenser, d’une part par le bénéfice fiscal des mesures de défiscalisation et d’autre part du fait des revenus issus de la location.

La rentabilité locative du bien définit sa valeur de revente et conforte cette analyse : Un type 2 neuf sur Montpellier s’acquiert pour un montant de l’ordre de 200.000 € . Le revenu moyen de ce type de bien, net de charges et d’impôt foncer est de 5 850 € (sur la base suivante : Loyer 650€ - charges 100 € - impôt foncier 750 €)

Pour une valorisation du bien à 200.000 €, la rentabilité nette avant impôt est de 2.90% Pour une valorisation du bien à 164.000 €, elle ressort à 3.56 %.

Quand sur le marché de la revente, la rentabilité nette avant impôt offerte en moyenne sur ce type de bien est de 4% à 4.5% en moyenne, il sera très difficile de revendre un bien, même récent, offrant une trop faible rentabilité locative.

Un risque moindre et une possibilité de revente plus rapide dans l’ancien

 Dans le cas d’un achat neuf, si vous conservez le bien pendant toute la durée de la défiscalisation (six ou neuf ans), vous aurez alors perçu le bénéfice de la défiscalisation (18% sur neuf ans) et perçus des loyers. Votre coût de revient n’est plus alors le coût d’achat nominal (200.000 €) mais 200.000 € – 36000 € d’économie d’impôt – environ 52000 € de revenus supplémentaires. Même en revendant au prix de marché de 150.000 €, vous n’êtes pas perdant. Mais, si vous êtes amené à devoir revendre avant la fin de la période d’engagement liée à la défiscalisation, vous perdez les avantages fiscaux et souvent beaucoup d’argent…

 La durée de détention est également importante pour un achat dans l’ancien, mais dans une moindre mesure. En effet, il convient de compenser simplement le montant des frais de mutation à la charge de l’acquéreur, 8% dans notre exemple, et non la surcote par rapport au marché réel.

 Un bien vendu 150.000 € sur le marché actuel, a un coût de revient de 162.000 €, frais de mutation inclus. Laissez le temps de détention vous fournir un gain supérieur à cette différence (2.5 ans de revenu à 5 800 €). Sans même miser sur une augmentation du marché, vous pourrez revendre au bout de trois ans.

 La prise de risque est bien moindre face aux aléas de la vie… 

Conclusion : Soyez vigilants, et bien accompagnés

Plus transparent dans l’information complète qu'il autorise, plus accessible en prix, nécessitant une durée de détention moindre pour pouvoir le revendre, permettant aussi de défiscaliser par la réalisation de travaux, le marché de la revente offre d’excellentes opportunités d’investissement sur des secteurs et des types de biens différents.

L’accompagnement par un professionnel est essentiel pour faire le bon choix adapté à votre projet et à vos besoins personnels.

La mise en avant des mesures de défiscalisation focalise trop souvent le choix de l’investisseur sur l’immobilier neuf, sans lui permettre de prendre en considération les vérités économiques du marché de la location et de la revente.

Un grand nombre de ces ventes s’effectue via des réseaux de commercialisation experts en simulations financières, mais loin de la réalité quotidienne vécue par les professionnels de l’immobilier assumant la gestion locative, le syndic d’immeuble et la revente de biens anciens.

L’achat dans le neuf reste cependant une bonne opération pour nombre d’investisseurs, mais il est essentiel d’être pleinement informé par un agent immobilier local. Celui-ci sera d’autant plus impliqué à vous aider à faire le bon choix qu’il demeurera votre partenaire tout au long de la durée de détention de votre bien et pourra vous aider à le revendre le moment venu.

Dans le neuf comme dans l’ancien, faites appel à l’expertise d’un agent immobilier. Chez IMAGIMMO, le premier groupement régional d’agences immobilières indépendantes, nous sommes convaincus que les meilleures options ne sont jamais universelles. Nous connaissons parfaitement chaque segment de notre marché et nous vous aidons à choisir le bien dans lequel investir en prenant en compte la réalité de votre besoin et le déroulement de votre projet sur sa durée.

 Profitez de la compétence du premier groupement immobilier régional, soyez un investisseur avisé, adressez-vous à SOLGIM AGRET.