Investisseurs locatifs, c'est le moment d'acheter un bien à rénover !

Vous souhaitez faire un investissement locatif ? C’est le moment de vous lancer !

C’est le moment de vous lancer ! « Bien qu'annoncée "année blanche" en matière d'imposition, 2018 est une année particulièrement intéressante pour vous, grâce au déficit foncier ».

En effet les dépenses de travaux sont déductibles de vos revenus fonciers et, dans le cas de gros travaux , il se créée ainsi un déficit foncier.

Ce déficit est imputable à hauteur de 10.700 € sur vos autres revenus de l’année,  et  le solde est reportable sur les années suivantes ( en priorité sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global ).

Ce mécanisme, en minorant l’impôt, a pour vocation de favoriser la rénovation et l’extension du parc locatif privé. Souvent oublié quand on évoque la défiscalisation en matière d’immobilier, ce dispositif est très attractif pour les investisseurs locatifs désireux d’acheter un bien ancien à rénover qui sera mis en location ensuite, comme pour les propriétaires qui possèdent déjà un bien et souhaitent le rénover pour le louer ensuite.

Cette année, pourtant, nombre d’investisseurs et de propriétaires hésitaient à franchir le pas, en raison de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, prévu pour 2019.  Le motif était simple : ce prélèvement à la source s’accompagne d’un Crédit d'impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) qui annule, en principe, la totalité de l'impôt dû sur les revenus fonciers « non exceptionnels » perçus en 2018. La diminution du revenu foncier imposable ou l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu imposable ne présentait en conséquence plus aucun avantage pour les contribuables ayant uniquement perçu, en 2018, des revenus dans le champ du prélèvement à la source.

Des règles dérogatoires

Les travaux réalisés en 2018 bénéficieront d'un double avantage : les déficits fonciers de 2018 seront imputés sur 2019 et seront reportables. Le taux de prélèvement tiendra donc compte de ces travaux. Pour éviter que les bailleurs ne fassent pas de travaux en 2018, ils bénéficieront en 2019 de la moitié du montant des travaux réalisés en 2018. Ainsi, si vous avez réalisé des travaux en 2018 et aucun en 2019, vous aurez le droit de déduire la moitié des travaux de 2018, en plus du fait que le déficit foncier de 2018 sera pris en compte.

Un mécanisme attractif

Aujourd’hui, les règles transitoires sont actées. « C’est très intéressant pour les investisseurs locatifs qui font de gros travaux en 2018. Car ils vont pouvoir de nouveau déduire en 2019 la moitié des dépenses de travaux engagées en 2018 », souligne Jérôme Agret. La double condition, pour bénéficier de cet avantage, est donc de créer du déficit foncier, afin que sur la même année les dépenses de travaux soient supérieures aux revenus fonciers, et que le bien où les travaux sont engagés soit destiné à la location.

La belle affaire. Les investisseurs locatifs ont donc tout intérêt à acheter cette année et à engager immédiatement de gros travaux, sans attendre 2019 ! « Nous avons une sélection d’offres de biens qui correspondent parfaitement à cette opportunité », conclut Jérôme Agret.

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Cas d’espèce*

  • Un bien immobilier est acheté 100 000€ en mars 2018.
  • L’acquéreur y engage pour 30 000€ de travaux de rénovation.
  • Le bien est mis en location en juillet, au prix de 700€/mois.
  • Compte tenu des charges déductibles (charges de copropriété, impôt foncier, honoraires de gestion, assurance…), posons que cela correspond à un revenu foncier imposable de 3.150 €).

Cet investisseur va obtenir en 2018 un déficit foncier de 26 850€ (3150 -30 000)

  • Sur ces 26.850 €, 10.700 € sont déductibles des autres revenus déclarés en 2018.
  • Le solde, soit -16.150 € constitue du déficit reportable pour 2019.

Or en 2019, ce propriétaire bailleur pourra également déduire de ces revenus foncier la moitié des travaux réalisés en 2018 ( 30.000/2 = 15.000 €)  qui sont donc exceptionnellement déductible à 150 % des revenus des 2 années.

  • En conservant un revenu foncier net de 6.300 €
  • Déficit reportable : -16.150
  • Travaux imputables : -15.000
  • Il reste encore un déficit de 24.850 €, imputable pour 10.700 € sur les autres revenus 2019
  • Et reportable sur 2020 pour le solde, soit 14.150 €

 

(En 2020 si les revenus locatifs net sont de 6.500 €, leur imposition en  sera encore effacée par l’imputation du déficit reporté…) , et il en sera de même en 2021…

Ce sont donc plus de 3 ans et demi de loyer perçus exonérés de fiscalité !

( *pour simplifier la présentation, il n’a pas été tenu compte de l’effet du crédit, dont les intérêts sont également déductible des revenus fonciers.)