Mandats et documents obligatoires

 

Mise en vente : Une règlementation de plus en plus complexe

 

Personnes en train de signer

La mise en vente d’un bien immobilier nécessite le respect d’une législation stricte, dont la loi cadre principale est la Loi Hoguet, mais doit également respecter toutes les  mesures règlementaires qui évoluent, loi ALUR, Loi Macron, Loi Hamon…et également en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique du bien à la vente (expertises obligatoires et responsabilité des vendeurs), et documents obligatoires supplémentaires en matière de vente d'un bien en copropriété.

Vous trouverez ci-dessous les points essentiels de cette réglementation qui concernent les mandats et les expertises et diagnostics obligatoires.

Les conseillers SOLGIM AGRET vous assistent dans le montage d'un dossier de vente conforme à la législation.

 

 

Le  mandat de vente - Le mandat de recherche :

Mandat exclusif - Mandat simple - Mandat de recherche et de négociation

Le mandat est une procuration établie par le vendeur donnant pouvoir à l'agent immobilier afin qu'il puisse entamer toutes les actions nécessaires à la vente du bien immobilier qui lui est confié. Il est INDISPENSABLE pour que l’agent immobilier puisse légalement intervenir dans une intermédiation.

Sont précisés dans ce mandat la mission de l'agent immobilier et le descriptif précis du bien immobilier concerné, la durée de la validité du mandat avec la date limite à laquelle il prendra fin automatiquement (en générale, la durée minimale est de 3 mois), les obligations et les pouvoirs de l'agent immobilier, le prix demandé pour le bien immobilier, ainsi que le montant des honoraires.

 

Les expertises et diagnostics obligatoires

 

évolution des normes énergétiques

 

Mesurage (Loi Carrez)

Diagnostic amiante

Diagnostic plomb

Diagnostic termites

DPE (Diagnostic de performance énergétique)

ERNT ( Etat des risques naturels et technologiques)

Diagnostic gaz

Sécurité des piscines

Diagnostic électrique

  

 Vente d’un bien situé dans une copropriété : Les documents supplémentaires 

 La Loi ALUR a rajouté un certain nombre de documents à remettre impérativement  à l’acquéreur avant la signature du compromis pour les ventes de biens en copropriété :

Dans le cadre d’une vente réalisée par notre cabinet sur une copropriété dont nous sommes syndic, nous vous offrons la constitution du dossier complet copropriété.

- Le règlement de copropriété et les actes modificatifs éventuels,

- Le carnet d'entretien de la copropriété,

- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années,

- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété,

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat de copropriété et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette à l’égard des fournisseurs,
  • Le montant cumulé des cotisations au fonds de travaux versées par le vendeur au titre du (des) lot(s) objet(s) des présentes (si le syndicat dispose d’un fonds de travaux).

 

 

 

Le Mandat exclusif :

 L'exclusivité en chiffre

 

En concédant l’exclusivité de la commercialisation d’un bien immobilier à un agent, et ce, pour une durée limitée définie dès le départ, vous permettez à ce professionnel de mettre en œuvre la diffusion d’une information pleine et totale sur votre bien sans crainte de piratage, vous évitez les multidiffusions avec des informations contradictoires et des prix divers qui ne font que dévaloriser votre offre, et vous responsabilisez davantage encore votre partenaire agent immobilier. Vous lui permettez de mettre réellement tous les moyens en œuvre pour travailler au mieux et vous apporter l'ensemble de ses services,  il est en meilleure position pour  mieux défendre le prix, et vous multipliez vos chances de vente rapide aux meilleures conditions.

 

 

 

 

 

 

 

Le Mandat simple :

 

En multipliant les agences, on pense multiplier les chances...En définitive, le seul résultat est de multiplier les diffusions d'une même offre, pas toujours traitée de façon professionnelle et de donner l'impression soit d'une multiplicité d'offre concurrente sur ce type de bien, soit d'une urgence de vente de la part du propriétaire, ce qui nuit fortement à la défense du prix.  Si tel est cependant votre objectif, confiez votre bien à un réseau particulièrement bien implanté localement, adepte du travail en inter-agence, et assurant une diffusion Internet de premier ordre. Cela permettra de diffuser une information fiable et vérifiée, et de ne pas créer vous-même l’impression d’une multiplicité d’offres similaires dévalorisantes pour le bien mis en vente.

 

 Le Mandat de recherche :

L'acquéreur peut également mandater une agence dans le cadre d’une recherche spécifique et permettre ainsi à son agent de mener un travail de prospection et de sélection des offres potentiellement adaptées, tant sur le terrain que chez l’ensemble des autres professionnels. Ce travail de recherche spécifique a amené certains professionnels à communiquer sur le terme de « chasseur immobilier », comme s’il s’agissait d’un métier nouveau, alors qu’il correspond pleinement à un des aspects traditionnels de la profession d’agent immobilier. De plus, dans le cas d’un mandat de recherche, les honoraires de l’agence, à la charge de l’acquéreur ayant mandaté l’agence, n’entrent pas dans la base de la taxation foncière lors du calcul des « Frais de mutation ».

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LES EXPERTISES OBLIGATOIRES POUR VENDRE UN BIEN IMMOBILIER : 

 

DIAGNOSTIC AMIANTE

(Arrêtés du 02/01/02 et du 22/08/02 , Articles R1334-14 à R1334-29 du Code de la santé publique, Décret 96-97 modifié par les décrets 97-855, 2001-840 et 2002-839 du 3 mai 2002) : obligatoire pour toute construction dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997,

Validité : 1 ans si la présence d’amiante est constatée, illimitée si le rapport en constate l’absence.

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LE DIAGNOSTIC PLOMB

(Articles L1334-6 à L1334-8 du Code de la Santé Publique, Article, L1334-11 du Code de la Santé Publique, Article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation, Arrêtés du 25 avril 2006, Décret n° 2006-474 du 25 avril 2006) : obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Validité : 1 an si la présence de plomb est constatée, illimitée si le rapport en constate l’absence.

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L’ETAT PARASITAIRE ou DIAGNOSTIC TERMITES

(Article 9 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, Art. 6 du décret n°2000-613 du 3 juillet 2000, Arrête du 10 août 2000) : obligatoire en cas de vente d'un immeuble bâti si celui-ci est situé sur une zone déterminée par arrêté préfectoral.

Validité : 6 mois.

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LE MESURAGE (LOI CARREZ) :

Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, Décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967) : obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier, pour tout lot privatif de copropriété (verticale ou horizontale).

Validité : Sans limite à condition qu’aucune modification n’ait été apportée au bien.

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LE DPE ou DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

(Article L134-1 à L134-6, R-134.1 à R134-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006) : obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment chauffé sauf constructions provisoires de 2 ans ou moins, lieux de culte, bâtiments à usage principal industriel, agricole ou artisanal, bâtiments indépendants de moins de 50m2 de SHOB, et monuments historiques.

Validité : 10 ans.

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L’ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)

(L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l'Environnement, Arrêté du 13 octobre 2005) : obligatoire si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou approuvés

Validité en fonction des éventuelles modifications du plan de prévention des risques technologiques ou du plan de prévention, des risques naturels prévisibles ou approuvés.

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LE DIAGNOSTIC GAZ

(Arrêtés des 6 Avril 2007, 2 Août 1977, 22 Octobre 1969 et 24 Mars 1982, réalisé en conformité avec la Norme XP P 45-500/A1) : obligatoire lorsque le bien immobilier à vendre comporte une installation de gaz réalisée depuis plus de 15 ans.

Validité : 3 ans

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LA SÉCURITÉ DES PISCINES

(loi 2003-9 du 3 janvier 2003) : obligatoire pour toutes les piscines privées à usage collectif ou individuel construites récemment. Elles doivent être dotées d’un dispositif de protection. Ce dispositif devra aussi bien répondre à la règlementation des normes de sécurité qu’au confort et à la qualité d’utilisation. Depuis le 1er janvier 2006, toutes les piscines existantes sont concernées.

Validité : Attestation du propriétaire – existence du dispositif

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LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE

(Décret du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation intérieures d’électricité dans les logements à usage d’habitation) : obligatoire pour toutes les ventes de logements dont l'installation intérieure électrique a plus de 15 ans.

Certificat délivré par un professionnel, après vérification des parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

 L’état de l’installation intérieure d’électricité porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

 En conséquence, présence obligatoire de certains systèmes de sécurité : appareil général de commande et de protection, présence sur chaque circuit d’une protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Validité : 3 ans.

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