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Analyse du marché locatif - Avril 2011 |
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Le marché locatif sur Montpellier – analyse avril 2011 Loyers moyens charges incluses constatés sur les 400 locations que nous avons réalisées depuis janvier 2010
Studio : 388 euros
L’IRL, Indice de Référence des Loyers a augmenté de 1.45% sur un an, et les loyers de relocation ont peu évolués depuis un an.
La période de début d’année, peu favorable aux relocations des petites superficies nous amène quelquefois à maintenir ou baisser légèrement les loyers afin d’éviter les périodes de vacances.
La durée moyenne d’occupation continue des appartements studio et type 1 est de 2 ans
La demande de logement locatif est très soutenue, mais l’absence de solvabilité de nombreux candidats locataires nécessite de très nombreux contacts et une sélection rigoureuse avant d’aboutir à une validation de dossier.
L’impossibilité de cumuler une assurance garantie de loyer impayé et la caution d’un tiers (sauf pour étudiants ou apprentis) bloque l’accès au logement à de nombreux jeunes actifs. Il est parfois préférable de renoncer à la Garantie Loyer Impayé et de bénéficier de l’engagement de caution d’un tiers à la solvabilité assurée.
La localisation du bien, qui reste un des premier critères de choix des locataires, et qui était traditionnellement un atout de l’ancien ne suffit plus à justifier des loyers identiques ou supérieur à prestations inférieures, et ce, d’autant plus que le développement du réseau tramway fait évoluer les zones de recherches prioritaires des candidats locataires.
L’offre dans le neuf est le plus souvent attractive, mais certains investisseurs, trompés par le discours commercial de vendeurs peu scrupuleux doivent revoir leurs exigences de loyer à la baisse pour s’aligner sur le prix du marché. En effet, les plafonds de Loyer Loi Scellier, bien que revus à la baisse en 2011 sont basés sur un prix de Loyer au m² de 13 euros applicables à la surface habitable du bien augmenté de 50% des annexes ( terrasses…), ce qui pour un Type 3 de 70 m² avec terrasse de 12 m² donne un Loyer de 76x13 = 988 euros, largement supérieur au prix de marché.
Avec uniquement 35 logements vacants actuellement sur plus de 1000 biens gérés, et un taux de contentieux de paiement très faible – 0.06 % - nous constatons avec plaisir que les moyens de communication mis en place, le bon travail de notre équipe location, et la rigueur dont nous faisons preuve dans la validation des dossiers nous permet d’optimiser la rentabilité du patrimoine que nous gérons pour vous. |
